Queste brevi note hanno lo scopo, peraltro non esaustivo, di aiutare il consumatore e l’utente non professionale a muoversi nel coacervo di leggi e decreti che regolano l’Applicazione di Aliquote IVA in edilizia in fase di Commercializzazione e le Agevolazioni Fiscali correnti ed in continua evoluzione.

La Detrazione IRPEF per Interventi di riqualificazione del patrimonio abitativo esistente (Legge di Stabilità nr.° 205 27.12.2017 G.U. 302 29.12.2017)

L’Agevolazione Fiscale sugli interventi di Manutenzione, Ristrutturazione e Riqualificazione è disciplinata dall’art 16-bis del Dpr 917/86 e consente sin da quella data la detrazione IRPEF delle spese sostenute fino ad un determinato ammontare e secondo percentuali variate nel corso degli anni.
Per le Spese Sostenute sino al 31.12.2018 è possibile usufruire di una detrazione stabilita nella misura del 50% per un limite massimo di spesa è di €.96.000,00 da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.
La Detrazione è consentita anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione di interi fabbricati eseguiti da imprese edili che provvedano entro 18 mesi dal termine dei lavori alla successiva alienazione.

A Chi spetta
La Detrazione puo’ essere fruita dai contribuenti IRPEF che sostengano sino al 31.12.2018 spese per l’esecuzione di interventi su edifici residenziali esistenti, loro parti o su unità immobiliari, possedute o detenute:

– Proprietario o Nudo Proprietario
– Titolare di Diritti reali di godimento (usufrutto, comodato d’uso, inquilino)
– Soci di Cooperative e Società semplici
– Imprenditori individuali per immobili diversi da quelli strumentali o merce
– Condomini (per le sole parti comuni)

Rientrano nel il diritto alla detrazione, purche’ ne sostengano e comprovino le spese:
– I familiari conviventi del possessore o detentore dell’immobile (es. coniuge)
– Il Coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’atro coniuge
– Il Convivente more uxorio
– Chi esegue lavori in proprio (solo per le spese di acquisto dei materiali)

Per quali lavori
Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti che fino al 31.12.2018 sostengano spese per lavori edili vari sulle unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale (anche rurali), della fattispecie di cui alle lettere b)c)d) dell’art 3 Dpr 380/2001:

– Manutenzione Straordinaria
– Restauro e Risanamento Conservativo
– Ristrutturazione

Rientrano inoltre tra le fattispecie detraibili:
– Lavori necessari alla Ricostruzione o al Ripristino di immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi
– Realizzazione di posti auto pertinenziali
– Abbattimento barriere architettoniche (art 3 comma 3 Legge 104/1992)
– Bonifica Amianto
– Sicurezza domestica
– Adozione di misure finalizzate a prevenire Atti Illeciri da parte di terzi
– Cablatura edifici, contenimento inquinamento acustico, misure antisismiche

Cosa detrarre
– Spese sostenute per l’esecuzione dei lavori
– Spese per l’acquisto dei materiali
– Spese per la progettazione e prestazioni professionali correlate
– Spese di messa a norma (DM 37/2008)
– Spese per la relazione di conformità, perizie e sopralluoghi
– IVA, Imposta di bollo e diritti per autorizzazione comunali
– Oneri di urbanizzazione

I principali adempimenti per fruire della detrazione
– Possedere un’Abilitazione Amministrativa (se richiesta dalla legislazione vigente)
– Domanda di accatastamento per gli immobili non censiti
– Ricevute IMU (se dovuta)
– Notificare preliminarmente all’ASL (se previsto dalla tipologia di lavori)
– Pagare le spese sostenute tramite Bonifico Bancario o Postale Non Ordinario
– Conservare la documentazione probante da esibire su richiesta dell’A.d.E.
– Indicare i dati catastali identificativi dell’immobile nella Dichiarazione dei Redditi

Bonus Mobili (ex co. 2 art 16 Dl nr.° 63 – Legge 3.08.2013 nr.° 90)
Entro il 31.12.2018 e’ possibile usufruire di una detrazione IRPEF del 50% in dieci ratei su un ammontare complessivo di €.10.000,00 anche per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ e destinati ad arredare l’immobile oggetto di ristrutturazione purche’ iniziata a partire dal 1° gennaio 2017; il limite de €.10.000,00 e’ riferito a ciascuna unità immobiliare e pertanto è replicabile su piu’ unità. Nell’importo delle spese sono ricompresi anche il trasporto ed il montaggio e l’acquisto è agevolabile anche se i beni sono destinati ad arredare un ambiente diverso dallo stesso immobile oggetto di intervento edilizio. Nel caso di acquisti della tipologia indicata il pagamento puo’ essere effettuato anche con moneta elettronica oltre che con bonifico ordinario

Interventi Antisismici Detraibili
Per il periodo dal 1° gennaio 2017 al 31.12.2021 è stata introdotta una detrazione di imposta del 50% fruibile in cinque ratei, per spese sostenute per l’adozione di misure antisimiche su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità (1,2,3) sino ad un importo complessivo di spesa per unità immobiliare di €.96.000,00. La detrazione sale al 70% se l’intervento è finalizzato ad una riduzione del rischio sismico o all’80% nel caso in cui la riduzione sia di due classi di rischio.

Bonus Verde
Sino al 31.12.2018 è confermata la detrazione del 36% per le spese sostenute sino a €.5.000,00 per interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private degli edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze e recinzioni.

La Detrazione IRPEF – Ecobonus 2018 (Legge nr.° 90 3.08.2013)

L’Agevolazione Fiscale consente la detrazione delle spese sostenute entro il 31.12.2018 dal contribuente per interventi di efficientamento energetico dell’unità immobiliare secondo percentuali che variano in funzione della tipologia di intervento.
Per le Spese Sostenute sino al 31.12.2018 è possibile usufruire di una detrazione stabilita nella misura del 50% per un limite massimo di spesa è di €.96.000,00 da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.
La Detrazione è consentita anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione di interi fabbricati eseguiti da imprese edili che provvedano entro 18 mesi dal termine dei lavori alla successiva alienazione.

A Chi spetta
La Detrazione puo’ essere fruita dai contribuenti che sostengano sino al 31.12.2018 spese per interventi che aumentino e migliorino l’efficienza energetica degli edifici.

Per quali lavori
- Acquisto e Posa in Opera di Infissi Certificati (D.M. 06.08.2009) | 50%
- Schermature Solari | 50%
- Sostituzione Climatizzazione invernale | 50%
- Sostituzione Climatizzazione con Sistemi di Termoregolazione evoluti (classi V,VI,VIII) | 65%
- Microgeneratori | 65%

I principali adempimenti per fruire della detrazione:
– Trasmissione all’ENEA entro 90 gg da fine lavori delle schede informative/attestato qualificazione energetica
– Asseverazione del Tecnico (se richiesta)
– Pagare le spese sostenute tramite Bonifico Bancario e Postale Non Ordinario
– Certificazione Energetica dell’immobile o Attestato di Qualificazione Energetica

Glossario Edilizia Libera (Adottato il 22/02/2018 ex art 1 comma 2 D.L.vo 25/11/2016 nr.° 222)

Nell’ottica di una generale semplificazione della normativa corrente in materia di titoli abilitativi per l’edilizia, è stato adottato in data 22/02/18 e come previsto dal Decreto Legislativo 222 del 25/11/2016, il c.d. “Glossario Edilizia Libera”.
Il Glossario individua le principali opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (norme antisimiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, rischio idrogeologico, etc).

Manutenzione Ordinaria
Interventi edilizi che riguardano opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti (DLgs 222/2016 Tab A sez II)

Pompe di Calore <12 KW
Interventi di istallazione delle pompe di calore aria aria di potenza termica <12KW (DLgs 222/2016 Tab A sez II)

Eliminazione Barriere Architettoniche:
Interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni ovvero manufatti che alterino la sagoma dell’edificio (DLgs 222/2016 Tab A sez II attività 21)

Pavimentazione di aree pertinenziali:
Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni (DLgs 222/2016 Tab A sez II attività 27)
Arredo Aree di Pertinenza:
Aree pertinenziali degli edifici

Manufatti Leggeri in strutture ricettive:
Installazione manufatti leggeri anche prefabbricati (DLgs 222/2016 Tab A sez II attività 16)

Opere Contingenti Temporanee:
Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti (DLgs 222/2016 Tab A sez II attività 26)

Conto termico 2016

Il Conto Termico, in vigore dal 01.01.2013, incentiva e finanzia la Sostituzione di generatori di calore per la climatizzazione invernale con generatori di calore alimentati da Biomassa.

Il principio fondamentale sui cui si basa la ratio dell’incentivo è che un buon prodotto, ben installato, che consumi combustibile di qualità e che venga correttamente manutenuto, garantisce nel tempo Risparmio Economico e Rispetto dell’Ambiente.

L’incentivo, alternativo ad eventuali detrazioni, viene erogato in Due Anni (per impianti con potenza nominale inferiore ai 35 kw), calcolato in base a Prestazioni, Emissioni, Zona Climatica e puo’ essere addirittura superiore al prezzo d’acquisto.

Per accedere agli incentivi è necessario compilare, entro 60 gg dal termine dei lavori la scheda/domanda sul portale GSE (www.gse.it), prenotando peraltro risorse contingentate (700 mln di euro).

Ribadiamo tra le condizioni necessarie per accedere all’incentivo, che il nuovo prodotto deve sostituire un impianto gia’ esistente: es. un Termocamino a Legna (UNI EN 13229) deve essere installato esclusivamente in sostituzione di camini aperti, deve avere un rendimento termico utile >85%, emissioni in atmosfera certificate, deve essere manutenuto (generatore e canna fumaria) almeno ogni due anni.

I nostri Consulenti sono a Vostra disposizione nei punti vendita di Bari e Terlizzi per ulteriori approfondimenti.

Le Aliquote IVA in edilizia in fase di Commercializzazione

Le Tipologie di Intervento
Oltre alle Nuove costruzioni di case di abitazione non di lusso (art.13 L. 408/49) ed a quelle rurali con destinazione abitativa (art.21-bis), il legislatore ha cosi’ definito i c.d. Interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente (art.31 co.1 L. 5.8.1978 n. 457), ribadendone l’esatta interpretazione ai fini fiscali con la Circolare del Ministero delle Finanze nr.° 57/E del 24/02/98 e DPR 380/2011.

Manutenzione Ordinaria (lettera “a” L.457/78; art. 3 comma 1, lett. “a” DPR 380/01)
Aliquota IVA 22 % Interventi che riguardano opere sostanzialmente di riparazione dell’esistente quali: sostituzione sanitari, sostituzione integrale o parziale del pavimento, piastrellatura bagni, riparazione impianti idraulici, tinteggiatura, sostituzione caldaie, apertura/chiusura di porte interne, installazione di porte blindate, sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane senza modifica della tipologia di infisso.

Manutenzione Straordinaria (lettera “b” L. 457/78; art. 3 comma 1, lett. “b” DPR 380/01)
Aliquota IVA 22 % Interventi anche di carattere innovativo finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare all’uso corrente l’abitazione senza variazioni di superfici, volumetrie e destinazioni d’uso quali: sostituzione di infissi esterni, serramenti o persiane con modifica di materiale e tipologia, realizzazione di opere accessorie che non comportino aumento dei volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, nuova realizzazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici, rifacimento integrale impianti di riscaldamento, rifacimento scale, sostituzione dei solai con materiali diversi, interventi finalizzati al risparmio energetico, sostituzione dei tramezzi interni, consolidamento delle strutture di fondazione.

Restauro Risanamento Conservativo (lettera “c” L. 457/78; art. 3 comma 1, lett. “c” DPR 380/01)
Aliquota IVA 10 % Interventi destinati a restituire l’immobile di particolare valore architettonico, storico-artistico, ad una configurazione conforme ai valori che si intendono tutelare o finalizzati ad adeguare ad una migliore esigenza d’uso attuale un edificio esistente, sotto iaspetti,tipologici,formali,strutturali,funzionali,quali: consolidamento, ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio, adeguamento delle altezze dei solai con il rispetto delle volumetrie esistenti, apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Ristrutturazione Edilizia (lettera “d” L. 457/78; art. 3 comma 1, lett. “d” DPR 380/01)
Aliquota IVA 10 % Interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente al punto che l’intervento stesso è considerato di “trasformazione urbanistica” e sottoposto al pagamentodionericoncessori: riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni, costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi, mutamento di destinazione d’uso, trasformazione dei locali accessori in locali residenziali, recupero abitativo del sottotetto, realizzazione solai, interventi di ampliamento delle superfici.

Le Aliquote IVA applicabili in fase di commercializzazione variano a seconda del tipo di intervento e dei soggetti che lo pongono in essere e pertanto assume importanza identificare le fattispecie che danno diritto all’applicazione di un’aliquota agevolata in luogo dell’aliquota ordinaria. Tra le diverse fattispecie sopraelencate, la normativa (n.127-tedecies Tabella A parte III allegata al D.P.R. 633/72) prevede per “…i soli interventi di cui alle lettere “c” (Restauro e Risanamento) e “d” (Ristrutturazione Edilizia) l’applicazione di aliquote IVA agevolate (10%) in fase di commercializzazione e per i soli c.d. “Beni Finiti” escludendo sia le materie prime che i semilavorati eventualmente utilizzati.”

I Beni Finiti, le Materie Prime e Semilavorate

Premesso pertanto che l’intervento deve configurarsi tassativamente come Restauro, Risanamento o Ristrutturazione, la vendita con aliquota agevolata al 10% è possibile unicamente per i c.d. “Beni Finiti”: trattasi di materiali che anche successivamente al loro impiego, non perdono la loro individualità, pur venendo incorporati nell’immobile (N. 127-terdecies Tabella A Parte III allegata al D.P.R. 26.10.72 n. 633, C.M. 25 3.08.79, C.M. 14/330342 17.04.81, C.M. 2.3.1994 n.1/E).

Restano comunque esclusi da ogni agevolazione in fase di commercializzazione i beni finiti da destinare ad interventi di Manutenzione Ordinaria (lettera “A”) e Straordinaria (lettera “B”) la cui cessione viene effettuata applicando l’aliquota ordinaria del 22%.

Tali Beni devono costituire parti strutturali dell’opera, quali per esempio sanitari, caminetti (per il solo focolare), porte interne e blindate, infissi, porte a scomparsa, vasche da incasso o idromassaggio, box doccia, rubinetterie, saune e bagno turco, minuterie idrauliche, caldaie, lavelli in acciaio, condizionamento, elementi di termosifoni, scaldasalviette, minuterie idrauliche, scale a chiocciola, portoni sezionali.

Pertanto sono a priori escluse da ogni agevolazione al momento della vendita, le “Materie prime e Semilavorate” come: ceramiche, piastrelle, cotti, rivestimenti ceramici, gres porcellanati, maioliche, tessere in vetro, parquet, doghe in legno battiscopa, mobili da bagno, accessori da bagno, laterizi, cementi, collanti, elettrodomestici, manufatti in cemento, prodotti dell’industria lapidea.

Prestazioni di Servizi con Aliquota Agevolata

Dal 1° gennaio 2000 alle prestazioni di manodopera aventi ad oggetto interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa, si rende applicabile l’aliquota IVA al 10% (art. 7, comma 1, lett. b Legge 23/12/99 nr.°488). Sulla base della citata disposizione la medesima aliquota si applica in linea generale anche ai beni forniti dal prestatore del servizio per la realizzazione dell’intervento.

Tale agevolazione recepisce la direttiva comunitaria 1999/CE del 22/10/99 con la quale è stata concessa agli Stati membri la facoltà di applicare una aliquota IVA ridotta “…sui servizi ad alta intensità di lavoro….”

La portata innovativa della norma pertanto resta sostanzialmente circoscritta agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria (quali per esempio la sostituzione di infissi interni e serramenti con modifica di materiale o tipologia di infisso) e la ratio agevolativa è tesa proprio ad agevolare l’impiego di manodopera in determinati settori ad alta intensità di lavoro.

Non vengono in altri termini agevolate le cessioni di beni in quanto tali ne’ la manutenzione ordinaria e straordinaria, ma in quanto la realizzazione dell’intervento, che è il vero oggetto dell’agevolazione, comporta anche la fornitura dei beni salvo quelli significativi.

I beni “significativi” sono espressamente individuati (decreto 29.12.99) e su questi l’aliquota del 10% si applica solo fino alla concorrenza della differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi:

– Sanitari e Rubinetterie
– Infissi esterni ed interni
– Caldaie
– Condizionamento
– Impianti di sicurezza
– Ascensori

Esempio Costo Totale Intervento €.10.000,00 di cui
– Mano d’Opera €.4.000,00
– Costo Beni Significativi (rubinetterie e sanitari) €.6.000,00
Sul costo del beni significativi, l’IVA al 10% si applica solo su 4.000,00 euro cioe’ sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e quello dei beni significativi (10.000,00 – 6.000,00 = 4.000,00).

Sul valore residuo dei beni (2.000,00 euro) l’IVA si applica nella misura ordinaria del 22%.

In sostanza occorre considerare il valore complessivo della prestazione, individuare il valore del bene o dei beni significativi forniti nell’ambito della prestazione e sottrarlo dal corrispettivo. La differenza che ne risulta costituisce il limite di valore entro cui anche alla fornitura del bene significativo è applicabile l’aliquota del 10%, mentre il valore residuo del bene deve essere assoggettato all’aliquota ordinaria.

Le Responsabilità di IME SpA e del Consumatore

E’ necessario sottolineare che il Ministero delle Finanze già con la Risoluzione 361705 del 05.01.1979, puntualizza che chi commercializza ed effettua la cessione “………deve assicurarsi in concreto che sussistano i presupposti per l’applicazione dell’IVA ridotta, non avendo carattere esimente da gravose sanzioni l’eventuale dichiarazione rilasciata dall’acquirente circa la sussistenza dei requisiti per la concessione del beneficio fiscale applicabile”.

Ancora con le Circolari n.1/E del 2.03.94 e n.22/E del 30.03.98 lo stesso dicastero ribadiva che “…l’applicazione delle aliquote ridotte è subordinata al rilascio da parte dell’acquirente e sotto la sua responsabilità di una dichiarazione circa l’utilizzazione e la destinazione dei beni acquistati accompagnata da copia del Titolo Abilitativo (Permesso di Costruire, DIA, SCIA), in modo da poter effettuare i necessari riscontri tra quanto dichiarato dal cliente e l’effettivo impiego dei beni acquistati”.

Ultima in ordine di tempo la sentenza 3291/2012 e l’ordinanza 3167/2012 della Corte di Cassazione con cui quest’ultima ribadisce che “………nel rapporto tributario il cedente è il soggetto passivo rispetto al fisco e pertanto l’unico responsabile. Incombe su di lui infatti l’obbligo di verifica della posizione dei terzi con i quali ha operato …. oltre che della veridicità delle dichiarazioni e/o informazioni raccolte”.

Dal punto di vista civilistico tra l’altro, la sentenza conferma il pieno diritto del cedente di rivalsa sul cessionario per l’eventuale maggiore IVA pagata in seguito ad accertamento o rettifica da parte dell’amministrazione finanziaria (Dl. 1/2012).

Va inoltre sottolineato che l’acquirente nel caso in cui venga meno la destinazione agevolata, è tenuto a comunicare tale variazione al venditore affinché questo possa emettere nota di addebito ai fini del pagamento della maggiore imposta dovuta (ex art. 26 comma 1 D.P.R. 633/72).

SISMA BONUS

LA NUOVA LEGGE DI BILANCIO CONFERMA SINO AL 31 DICEMBRE 2021 IL "SISMA BONUS".

LE SPESE (=< €.96.000,00) SOSTENUTE PER INTERVENTI STRUTTURALI CHE PERMETTANO DI CONSEGUIRE UN MIGLIORAMENTO SISMICO DELL'EDIFICIO E DELLE ABITAZIONI (ANCHE SECONDE CASE ED OPIFICI PRODUTTIVI) SONO DETRAIBILI ENTRO 5 ANNI NELLE SEGG PERCENTUALI.

Abitazioni, Prime e Seconde Case

• - 70% se migliora di 1 Classe di Rischio
• - 80% se migliora di 2 o piu' Classi di Rischio

Parti Comuni Condominiali

• - 75% se migliora di 1 Classe di Rischio
• - 85% se migliora di 2 o piu' Classi di Rischio

L'Agevolazione si applica su tutto il territorio nazionale nella Zone Sismiche ad alta pericolosità (zone 1,2) e nelle Zone Sismiche a minore pericolosità (zona 3).